Ceux qui souhaitent faire un investissement en EHPAD commencent par faire le choix entre ancien ou neuf. Ils s’initient également à sa fiscalité pour ensuite la maîtriser. Enfin, les investisseurs doivent examiner chaque profil des exploitants qui vont gérer l’établissement.
Ehpad ancien ou neuf : que choisir ?
Chaque option présente des avantages. Il n’en demeure pas moins que c’est un marché en constante évolution. De ce fait, l’accompagnement par des spécialistes en investissement Ehpad est indispensable pour faire un placement sûr, fiable, viable et rentable.
L’ancien offre un meilleur rendement immédiat
Le prix d’acquisition généralement bas permet d’obtenir une bonne rentabilité brute, souvent comprise entre 5,5% et 6,5%. Cette différence de prix d’achat peut représenter jusqu’à 25% d’économie par rapport au neuf dans certaines régions.
D’autre part, l’amortissement en LMNP s’applique également aux travaux de rénovation. Cette possibilité d’amortir les rénovations améliore la rentabilité nette de votre investissement immobilier EHPAD. Les frais de notaire, bien qu’élevés (7% à 8%), sont aussi déductibles dans le cadre du régime réel. Enfin, les baux commerciaux des EHPAD anciens sont souvent assortis de conditions de renégociation qui vous sont favorables.
Le neuf séduit par sa sécurité
L’investissement EHPAD neuf est synonyme de sérénité et de sécurité du placement.
Les frais de notaire sont réduits (2% à 3%) ce qui allège le coût d’acquisition total.
Les garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement) limitent les dépenses imprévues pendant les premières années d’exploitation. En outre, les établissements neufs respectent les dernières normes énergétiques et d’accessibilité. Vous réduisez donc les risques de mise aux normes qui souvent coûtent cher.
La qualité des prestations et l’attractivité des chambres facilitent le maintien d’un taux d’occupation élevé, une des sources de rentabilité des exploitants EHPAD.
La possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition (20% du prix HT) est l’avantage fiscal le plus important. Cette récupération, à condition que le bail commercial soit de minimum 9 ans et que vous vous engagiez à conserver le bien durant 20 ans, améliore la rentabilité nette de l’opération.
Fiscalité de l’investissement en EHPAD : LMNP, LMP, régime réel ?
La fiscalité vous permet d’améliorer la rentabilité de votre placement en chambre EHPAD. Le choix du statut fiscal dépend de vos revenus locatifs.
Les avantages fiscaux du LMNP
Vous pouvez tout à fait choisir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans un l’investissement immobilier EHPAD. Pour ce faire, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000€ par an et être inférieures à vos autres revenus d’activité.
Le régime réel LMNP permet la déduction intégrale des charges d’exploitation : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, charges de copropriété. La possibilité d’amortir le bien et le mobilier vous permet de réduire voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs. En cette année 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente. Heureusement, les effets de cette modification sont compensés par les abattements pour durée de détention (exonération progressive jusqu’à 100% au bout de 22 ans à 30 ans).
LMP : plus adapté aux investisseurs possédant plusieurs EHPAD
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’adresse aux investisseurs dont l’activité de location meublée dépasse les seuils LMNP. Vos recettes locatives doivent excéder 23 000€ annuels et représenter plus de 50% de vos revenus d’activité.
Parmi les avantages du LMP, il y a la déduction intégrale des charges sans aucune limite, l’imputation des déficits sur le revenu global du foyer fiscal, et l’amortissement comptable du bien et du mobilier. En cas de cession, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Il est souvent plus favorable que celui des particuliers. L’exclusion de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un autre avantage, dont bénéficient les contribuables propriétaires.
Le statut LMP exige toutefois une comptabilité commerciale contraignante et l’affiliation aux organismes sociaux.
Le régime réel
Le régime réel s’impose automatiquement pour des recettes locatives supérieures à 77 700€ annuels. En dessous de ce seuil, il est en option.
Ce régime est souvent recommandé pour l’investissement EHPAD en raison de la possibilité de déduire les charges. En outre, il permet l’amortissement par composant du bien immobilier sur des durées variables : gros œuvre (50 ans), façade (20 ans), installations techniques (15 ans), agencements (10 ans). La répartition doit être effectuée lors de l’acquisition pour que les montants des amortissements annuels soient élevés. Enfin, les frais de comptabilité sont déductibles, ce qui compense partiellement le montant des honoraires de l’expert-comptable, dont l’intervention est obligatoire.
La tenue d’une comptabilité simplifiée est suffisante, ce qui vous évite la complexité d’une comptabilité commerciale complète.
Comment sélectionner un exploitant EHPAD fiable pour sécuriser son investissement ?
La pérennité et la rentabilité de votre investissement EHPAD dépendent en grande partie du choix de son exploitant.
Vérifiez la réputation et l’expérience de ce dernier sur le marché des résidences médicalisées. L’ancienneté et le nombre d’établissements gérés sont quasiment la preuve de son savoir-faire.
Analysez sa situation financière en consultant les bilans comptables des trois dernières années. Examinez l’évolution du chiffre d’affaires, les ratios d’endettement et la capacité d’autofinancement.
Visitez l’établissement pour évaluer la qualité des prestations et l’état général du bâti. Rencontrez l’équipe dirigeante locale et échangez avec des résidents ou leurs familles.
Le taux d’occupation historique et la liste d’attente vous aident à évaluer l’attractivité de l’établissement.
Lisez attentivement le bail commercial : durée initiale et restante, clauses de renouvellement, modalités de révision des loyers, répartition des charges et obligations respectives. Vos revenus locatifs sur le long terme dépendent de ce bail.
Enfin, comparez plusieurs exploitants pour un même projet dans le but d’identifier les meilleures conditions contractuelles et de négocier des clauses du bail commercial.
EHPAD : comment fonctionne le bail commercial et quels sont vos droits en tant que propriétaire ?
Le bail commercial est le socle juridique de votre investissement immobilier EHPAD. Sa compréhension est indispensable pour protéger/revendiquer vos droits et améliorer votre rendement locatif.
Le loyer et sa révision obéissent à des règles propres au secteur médico-social. L’indexation s’effectue généralement sur l’indice des prix des prestations d’hébergement pour personnes âgées (PPHPA), qui s’élève à 3,21% en 2025. Cette revalorisation automatique protège votre pouvoir d’achat face à l’inflation.
Par ailleurs, la durée standard d’un bail commercial EHPAD s’étend sur 9 ans à 12 ans, avec possibilité de renouvellement. Cette période correspond aux engagements minimum (récupération TVA, amortissements LMNP) pour bénéficier d’avantages fiscaux. Le renouvellement s’effectue aux conditions du marché, ce qui permet une revalorisation du loyer qui va de pair avec l’évolution du secteur.
Les obligations de chaque partie
La répartition précise des obligations doit être précisée par le bail :
- Les premières obligations de l’exploitant sont le paiement régulier des loyers et l’entretien courant des locaux. L’exploitant supporte également les charges d’exploitation : personnel, alimentation, chauffage, maintenance des équipements médicaux.
- Vos obligations de propriétaire portent sur le gros entretien, les réparations de structure, la mise aux normes réglementaires et l’assurance du bâti. Ces charges, bien que importantes, sont déductibles dans le cadre du régime réel LMNP.
Vos droits en tant que propriétaire
Il y a naturellement la perception régulière des loyers, le contrôle de l’exploitation dans le respect du bail, la revalorisation annuelle selon l’indice convenu, et le droit de résiliation en cas de manquement grave de l’exploitant. En fin de bail, vous récupérez la pleine propriété et pouvez renégocier les conditions ou changer d’exploitant. Le bail commercial EHPAD vous confère également un droit de regard sur le compte de résultat. Cette prérogative permet de vérifier la santé économique de l’établissement et d’anticiper d’éventuelles difficultés.
